Immobilienkauf in Frankreich

Diese Informationen sind hauptsächlich dazu gedacht, Ihnen die Anschaffung einer Ferienimmobilie bzw. den Kauf eines Objektes für den Eigenbedarf zu erleichtern. Sie sind weniger dazu geeignet, die Bedingungen für kommerzielle Objekte oder Kapitalanlagen aufzuzeigen. Dies können wir über unser Partnernetzwerk bei Interesse gerne individuell anbieten.
Unter den folgenden Stichworten können Sie nützliche Informationen zum Thema "Résidences secondaires" abrufen.

 

 

Allgemeines

Der Kauf einer französischen Immobilie läuft normalerweise in zwei Schritten ab. Wenn ein Vorvertrag ("Compromis de Vente") beim Notar unterzeichnet wird, bedingt das in der Regel eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises. Dieser Vorvertrag enthält ein Datum, bis wann der endgültige Kaufvertrag spätestens unterzeichnet werden muss. Die Frist zwischen beiden Vorgängen beträgt in der Regel ca. 2-3 Monate. Dieser Zeitraum kann dazu dienen, bei Bedarf die Finanzierung der restlichen Kaufsumme zu regeln. Wenn nicht finanziert werden kann, weil beispielsweise die Banken dem Antrag für ein Hypothekendarlehen nicht entsprechen können, so muss dem Käufer die Anzahlung zurückerstattet werden, unter Einhaltung der gesetzlich verankerten Aspekte im Vorvertrag. Bitte beachten Sie bei Ihrer Entscheidung, dass andere Gründe für einen Rücktritt aus dem Vorvertrag nicht akzeptiert werden und die geleistete Anzahlung nicht mehr zurückgefordert werden kann. Der Kauf kann in Ihrem Namen allein, gemeinsam mit anderen Personen oder im Namen einer Gesellschaft getätigt werden.

Vorvertragsvereinbarung (Compromis de Vente)

Im Vorvertrag werden das Haus oder die Wohnung, die Sie zu kaufen gedenken, kurz beschrieben. Weiterhin wird der Verkaufspreis der Immobilie darin festgesetzt und kann nach Unterzeichnung des Vorvertrages später nicht mehr geändert werden. Die Anzahlung wird entweder auf ein Sperrkonto der Bank des Verkäufers oder direkt dem Notar überwiesen, welcher eine offizielle Rechtsstelle und vom französischen Staat ermächtigt ist, Vertragsänderungen vorzunehmen. Anzahlungen, die auf ein Sperrkonto geleistet werden, können erst nach erfolgter Unterzeichnung des Kaufvertrages dem Verkäufer gutgeschrieben werden. Sollte bei einer Finanzierung der Antrag auf eine Hypothek abschlägig beschieden werden, so wird die Anzahlung zurückerstattet. Der Vorvertrag gibt außerdem Auskunft über die verschiedenen Teilzahlungen, die dem Bauträger überwiesen werden, falls sich das Haus noch im Bau befindet. Nach Unterzeichnung des Vorvertrages hat der Käufer noch 7 Tage Rücktrittsrecht, das heißt Bedenkzeit, um sich doch noch gegen einen Kauf entscheiden zu können. Dies muss durch eingeschriebenen Brief erfolgen an den Notar oder die Agentur, die für den Vorvertrag verantwortlich ist.

Anzahlungsleistung

Die für den Kauf bestimmten Geldbeträge müssen entweder in Euro nach Frankreich überwiesen werden oder bei Fremdwährungen vor Ort in Euro konvertiert werden. Die Überweisung kann durch Ihre Bank, per Telex oder durch Bankanweisung erfolgen. Es ist sinnvoll, ein eigenes Bankkonto in Frankreich zu eröffnen, um dorthin Ihre Gelder überweisen zu können. Sie können dann alle Zahlungen, die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen, direkt mit Scheck begleichen.
Die Höhe der Anzahlung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben; üblich sind etwa 10% des Gesamtkaufpreises.

Notar

Notare sind in Frankreich die einzige vom Staat ermächtigte Instanz, die Käufe von Liegenschaften abwickeln kann. Sie sind verantwortlich für die reibungslose Abwicklung des Kaufes und nehmen gleichzeitig die Interessen der Verkäufer und der Käufer wahr. Wenn Sie der französischen Sprache nicht genügend mächtig sind, sollten Sie darauf achten, dass Sie sich Unterstützung besorgen, da nicht immer vom Notar verifiziert wird, ob ausländische Käufer überhaupt in der Lage sind, den Ausführungen und oftmals komplizierten Vertragsklauseln zu folgen. Dies können Sie über den Notar bewerkstelligen, der geeignete Übersetzer bestellt (allerdings auf Ihre Kosten = ca 300-400Euro)

Finanzierung

Üblicherweise werden in Frankreich von den Banken Hypothekardarlehen auf französische Liegenschaften gewährt, die im allgemeinen innerhalb der vertraglich vereinbarten Zeit vollumfänglich zu amortisieren sind.
Zu beachten ist weiterhin, dass in Frankreich praktisch sämtliche Kredite an natürliche Personen nur mit zusätzlichem Versicherungsschutz gegen Todesfallrisiko gewährt werden.

Kaufgebühren

Beim Kauf einer Liegenschaft fallen unterschiedliche Gebühren an. Man muss zusätzlich zum Kaufpreis noch circa 3% für Objekte einkalkulieren, die bis max. 5 Jahre alt und aus erster Hand sind, und circa 6-8% für ältere Objekte (für Stempelgebühren, Gemeindesteuern, Eintragungsgebühren).
Für den Notar entfallen davon circa 2-2,5%, zusätzlich etwa 1% der Kreditsumme beim Eintrag einer Hypothek.

Steuern

Alle Immobilieneigentümer sind zur jährlichen Zahlung von folgenden Steuern verpflichtet:
1. Taxe d'habitation
2. Taxe foncière

Taxe d'Habitation

Diese jährliche Abgabe trifft sowohl Eigentümer wie auch Mieter von möblierten Gebäuden. Berechnet wird sie wiederum auf Basis des amtlichen Mietwertes der Liegenschaft, ähnlich wie die Taxe Foncière. Für Familien gibt es erleichternde Abzüge.

Taxe Foncière

Jeweils am 1. Januar ausschliesslich vom Eigentümer zu entrichtende Eigentumssteuer. Für ihre Berechnung wird der Mietwert zu 50% mit dem Gemeindeansatz multipliziert.
Für Neubauten braucht diese Steuer in den ersten zwei Jahren nicht entrichtet zu werden. Durch die unterschiedlichen Hebesätze der Gemeinden kann die Höhe dieser Steuer variieren.

Vermögenssteuer

Impôt de solidarité sur la fortune: so wird diese Steuer genannt, die Privatpersonen entrichten müssen, wenn der Nettovermögenswert der Liegenschaft 1.300 000 euros; übersteigt. Die jeweiligen Steuersätze raten wir vor dem Kauf beim Notar zu erfragen.
In Folge finden Sie Beispiele für die Errechnung der jährlichen Vermögenssteuer:

Vermögenswert
bis 1,3 Millionen Euro steuerfrei
von 1,3 Millionen bis 3 Millionen 0,25% p.a.
über 3 Millionen 0,5% p.a.

Beispiel 1: Immobilie zu 2,0 Millionen €
0-1,3 Mio steuerfrei
1,3-2,0 Mio 0,8 Mio zu 0,25% 20000 € p.a.

Beispiel 2: Immobilie zu 3,9 Millionen €
0-1,3 Mio steuerfrei
1,3-3,0 Mio 1,7 Mio zu 0,25% 42500 € p.a.
3,0-3,9 Mio 0,9 Mio zu 0,50% 45000 € p.a.
87500 € p.a.

Gewinnsteuer auf Grundstücke u. Immobilien

Sollte Ihre Immobilie Ihr erster Wohnsitz sein, also eine "Résidence principale", so wird auch beim kurzfristigen Wiederverkauf keine Immobilien-Gewinnsteuer fällig.
In den meisten Fällen ausländischer Käufer handelt es sich aber um Ferienhäuser (Résidences secondaires); sie sind somit von dieser Steuer betroffen.
Die Steuersätze wurden zum 1. Februar 2012 beträchtlich verändert.
Die Höhe der Belastung wurde auf 32,5% für französische Verkäufer festgelegt, 19% wie bisher für alle anderen EU-Bürger, und 33% für alle anderen.
Die Abschreibungssätze steigen mit zunehmender Dauer an und sind nach 30 Jahren auf Null.
Im Einzelnen: 2% pro Jahr ab 5 Jahren nach dem Kauf, 4% ab 17 Jahren, 8% nach dem 24. Jahr bis zum 30.Jahr.


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